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Lo que toda persona debe saber para convertirse en inversor

Actualizado: 5 de jun de 2019

Toda persona que empiece a involucrarse en el negocio inmobiliario descubrirá rápidamente que este negocio esta lleno de terminologías y conceptos.

Con el tiempo, estos conceptos empiezan a ser mucho mas sencillo, y se convierten en el lenguaje convencional de toda persona que esté relacionada con el rubro.

En este articulo veremos algunos de esos conceptos muy comunmente utilizados:


A. Flujo de caja

Ingreso Bruto – En el caso de inmuebles productivos como el caso de lo edificios residenciales, es el ingreso anual considerando una ocupación del 100% del edificio.

Vacancia – Es el porcentaje libre del edificio.

Ingreso Bruto operativo (IBO) – Es el ingreso anual disponible antes de resta la vacancia o cualquier gasto asignable al mantenimiento del edificio.

Expensas operativas – Es el costo anual de mantener el edificio en servicio. Esto suele incluir tasas municipales, seguros, honorario administrador, gastos de servicios en areas comunes y mantenimientos varios

Ingreso Neto Operativo (NOI) – El flujo anual considerando los gastos del edificio y antes del servicio de deuda (en caso de que se halla obtenido un credito para el edificio).

Servicio de Deuda – El costo anual a ser pagado en concepto de hipoteca por el edificio.

Flujo de caja antes de impuestos – El flujo de caja que incluye el servicio de deuda pero antes de aplicar el impuesto a la renta.

Flujo de caja después de impuestos – El flujo de caja que considera los impuestos aplicados a la utilidad.


B. Returnos, Ratios, Medidas

Tasa de capitalización (Cap Rate) –Uno de los ratios más conocidos. Representa la relación el valor de la propiedad y su ingreso Neto operativo. A menudo utilizado para vender unidades operativas.

Ratio de cobertura de deuda (DCR) – Es el ratio entre el ingreso neto operativo y el servicio anual de deuda. INO/SD.

Tasa interna de retorno (TIR o IRR) – Por definición es la tasa de descuento que hace que todos los flujos futuros del negocio traidos al presente sean equivalentes al monto de inversión del negocio.

Valor presente neto (VAN O NPV) – Esta es la diferencia en dinero entre la inversión en efectivo y el valor presente de todos los flujos de efectivo futuros a una tasa de descuento determinada (es decir, la tasa de rendimiento deseada). Una cantidad igual o mayor que cero significa que se cumple el retorno.

Return on Equity (ROE) Es el rendimiento obtenido sobre el capital propio invertido en el negocio.

Return on Investment (ROI): Es el retorno sobre el costo total del negocio. Generalemente cuando el negocio no tiene apalancamiento alguno el ROI=ROE. De lo contrario el ROE siempre tiene a ser mayor que el ROI.


C. Valor del dinero en el tiempo

Valor Presente (VP) – Es el valor de todos los flujos de dinero descontado al tiempo presente según una tasa determinada.

Valor Futuro (VF) – Es el valor de todos los flujos del negocio llevados al futuro. En este caso permite entender el valor que le podemos dar a la unidad productiva del negocio.


D. Reportes

Proforma de ingresos – Este informe provee una especificación de la performance de la unidad productiva a lo largo de un numero determinado de años.

Paquete de marketing – Es una presentación financiera y otros datos asociados al negocio asociados cuando se pone a la venta toda la unidad productiva.


En general existen más términos que iremos tocando en otras entradas, pero básicamente con los presentados aquí tenemos buena información para ir arrancando en el mundo de las inversiones inmobiliarias.

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