Qué es el Pool de Rentas?

Es un modelo de negocios utilizado hace mucho tiempo en otros países del mundo y que lentamente empieza a introducirse en Paraguay. Su fin principal es activar a inversores dentro de un emprendimiento y hacerlos más participes. Pero vayamos al concepto propiamente dicho.

Por definición. Pool de rentas es un esquema de inversión inmobiliaria, en el cual una comunidad de propietarios se convierte en accionistas de un inmueble de acuerdo al monto de su inversión o bien, a su participación en metros cuadrados del total de un inmueble que a su vez es regido por una administración transparente.

Pongamos un ejemplo muy sencillo para graficar la idea.


Tenemos un edificio de 8 dptos.

La suma de las áreas propias de todos los dptos. da 570 m2

Ahora, el dpto. 6 que tiene 35 m2 de área propia (es el área dentro del dpto. sin contar espacios comunes como pasillos y estacionamiento) representa 6% dentro del edificio por el concepto de participación sobre m2 propios.

El edificio tiene el fin de alquilarse íntegramente y sus dividendos distribuirlos entre los propietarios, que a su vez hacen de accionistas del negocio en la participación comentada arriba.

Suponemos que el edificio genera una renta mensual de 20 millones de Gs. si estuviera alquilado en un 100%. Obviamente esa sería una situación ideal pero inexistente en la realidad, por lo que podríamos tomar una ocupación de 85% por ejemplo.

El ingreso mensual del edificio quedaría en 20.000.000 x 85% = 17.000.000 Gs.

Con ese ingreso se pagarían los gastos del edificio que se puede considerar aproximadamente en 10% de la renta percibida. Eso arroja 1.700.000 Gs de gastos.

Nuestro ingreso mensual a distribuir entonces sería de 17.000.000-1.700.000= 15.300.000 Gs.

Entonces, dependiendo de cada negocio particular el último ingreso mencionado podría repartirse en un 100% para los propietarios según su participación o bien en una relación determinada con el ejecutor/desarrollador del negocio, que podría manejarse un 90/10. 90% inversores y 10% desarrollador. Para este caso supongamos que los propietarios se quedan con el 100% del ingreso neto mensual.

El dueño del dpto. 6 cobrará entonces 6% x 15.300.000 = 918.000 Gs./mes

Nótese que el inversor del dpto. 6 no está alquilando su unidad en forma independiente sino como parte de un conjunto, lo que permite promediar la ocupación del 85%. Si no se hubiese hecho de esa manera, habríamos estado en el sistema tradicional y no nos hubiéramos podido apalancar en la fuerza de todas las unidades, corriendo el riesgo de tener una ocupación muy baja si nuestro dpto. no fue el que más gusto al público en general.

Este proceso se repite mensualmente de acuerdo a la ocupación de cada mes. El sistema de pool de rentas no es infinito. Tiene la intención de lograr un buen cash flow (flujo de caja mensual) incrementando su valor con la plusvalía de la zona, para luego vender el edificio completo (o por separado) unos años mas tarde. De esa forma, se consigue aprovechar el rendimiento de los alquileres mientras el edificio va ganando valor en el tiempo.

Finalmente, si queremos saber el rendimiento de dicha operación, dividimos la renta anual que nos genera dicho ingreso de alquileres por todo un año con el costo de adquisición del dpto. Tomemos un costo de adquisición de 200.000.000 Gs. EL rendimiento por ende será igual a 918.000 x 12/200.000.000 = 9%

En cuanto a la venta final del edificio, asumamos un escenario de crecimiento de plusvalía del inmueble en un 5% anual y venta al año 5. El precio de venta final sería de 255.256.000 Gs. Eso arrojaría una utilidad de 28% solo en venta sobre el precio de adquisición, que si dividimos entre 5 nos da un retorno anual de 5.5%. Sumando con el rendimiento que ya teníamos con los alquileres, el rendimiento promedio anual en los 5 años del negocio podría rondar en 14.5%.

Esto siempre está sujeto a condiciones de mercado, pero el sistema es flexible de modo que cuando la venta no corre muy bien, la unidad se mantiene alquilándose hasta que las condiciones de venta son mas favorables.



Flujo de caja ejemplo para sistemas patrimoniales a largo plazo




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