La mancha urbana

Las ciudades crecen como un elemento vivo, sujetas a una gran cantidad de variables. En este proceso la tierra se constituye en un elemento fundamental en la ecuación, ya que es un bien escaso.

El negocio inmobiliario es cíclico, ya que al trabajar sobre un elemento finito, los precios necesariamente deben ser ajustados a la oferta y demanda. La mano invisible de Adam Smith que regula los precios actúa de manera sostenida, y en muchos casos fomentando la especulación de precios.

El desarrollo inmobiliario de una determinada zona o ciudad hace que la tierra vaya acabándose y por ende subiendo su valor, este incremento de valor expulsa a potenciales compradores a nuevas zonas, ubicaciones más accesibles, pero también más lejanas. Esta expulsión lleva a compradores a buscar en las periferias de las capitales, con la clara intención de poder tener más metros cuadrados por el mismo dinero que hubieran pagado en la capital, o tal vez menos inclusive.

Ahora, este factor parece lógico y no habría aparentemente algún problema mirándolo a la distancia, pero el hecho es que esta dispersión geográfica de la vivienda genera lo que conocemos como mancha urbana.

Una ciudad poco concentrada o densificada no permite optimizar servicios públicos, infraestructura. Se hace muy difícil abastecer los servicios básicos en un radio tan grande. Entonces se empiezan a generar viviendas insostenibles, accesibles en precio, pero carentes de elementos básicos para la vida cotidiana, sin contar además el desplazamiento diario que se debe realizar para llegar a la ciudad para trabajar, llevar a los niños al colegio, asistir a hospitales, etc.

Es por eso que se plantea con mucha frecuencia el dilema del alquiler vs. la casa propia. ¿Conviene vivir tan lejos, con algo propio, pero sin servicios básicos mínimos? ¿El precio que se termina pagando por la vivienda propia, justifica el sacrificio?. No existe una respuesta correcta, pero lo cierto es que existe un balance entre ambas propuestas. Actualmente en Paraguay, el crédito hipotecario es mas caro que el alquiler, por ende muchas personas/familias optan por el alquiler como una etapa inicial cuando están arrancando su camino profesional y creciendo en ingresos. Con ingresos estabilizados y superiores buscan opciones de vivienda propia, tal vez no exactamente donde estaban viviendo en alquiler, pero sí en un lugar mucho más cerca de lo que hubiera sido si compraban una casa propia desde el día 1.

Como inversores, entender esos tiempos en el consumidor nos permite diseñar productos pensados en necesidades puntuales e ir haciendo una transición sostenida sin que la mancha urbana se dispare y dando espacio a que los gobiernos municipales puedan acompañar con infraestructura pública el crecimiento residencial.


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